安家置业一直是许多人步入人生新篇章的重要一页，无论是重土安迁还是志在四方，住房始终是绕不开的关键问题。无论是选择背负房贷，成为“房奴”，还是拥抱自由，租房而居，关于生活方式的抉择，或许比我们想象的要复杂、深刻得多。
研究表明，从通货膨胀角度探讨房屋所有权，在国家内部和国家之间，潜在房主所经历的宏观经济实现的历史，特别是通货膨胀的经历，强烈地预测了住房投资。即使他们搬到另一个市场条件和宏观经济历史不同的国家，过去的经验也会影响他们现在的选择。
今天让我们一起近距离接触TheJournalofFinance的国际前沿研究。
TheJournalofFinance
租还是买？通货膨胀与房屋所有权
住房拥有率在国家之间和国家内部差别很大。在欧洲，德国和奥地利只有不到一半的家庭拥有自己的住房，但在立陶宛、斯洛伐克和克罗地亚，拥有住房的家庭比例超过85%。只有57%的人在法国拥有房产，而在邻国西班牙，这一比例为82%。在意大利，租房还是买房？通货膨胀与房屋所有权国际前沿研究30岁的人中有48%拥有房产，而60岁的人中有79%拥有房产。相比之下，在荷兰，30岁和60岁的人拥有住房的比例几乎相同。
如何解释如上的这些差异呢？为什么人口结构相似、财务状况相似的家庭会做出不同的租住权决定？先前的研究表明，制度、房价、住房供应和人口等因素都会起到重要作用，而本文作者提出了一个崭新且经济上有意义的决定因素：经验效应。他们的研究表明，在国家内部和国家之间，潜在房主所经历的宏观经济实现的历史，特别是通货膨胀的经历，强烈地预测了住房投资。即使他们搬到另一个市场条件和宏观经济历史不同的国家，过去的经验也会影响他们现在的选择。
宏观层面，作者重点考虑了欧洲住房拥有率与历史通货膨胀之间的关系。其中，住房拥有率高于中位数的国家的年通货膨胀率平均为81%，住房拥有率低于中位数的国家的通货膨胀率平均为56%。也就是说，在过去的60年里，高住房拥有率的国家见证了明显更高的历史通胀，许多房主都亲身经历过。微观层面，本文作者调查了欧洲部分国家的700名房主，询问他们买房的理由。50%的受访者选择了通货膨胀保护这一理由，在所有选项中排第二（仅次于“安心”），比“房价可能上涨”的比重要高得多。三分之一的受访者表示，对通货膨胀的担忧影响了他们的购买决定，特别是如果他们个人已经历过高通货膨胀。
作者表示，通货膨胀保护是购买房屋的更好理由，而不是房价上涨。经历过的通货膨胀每增加1个百分点，平均家庭拥有住房的可能性就会增加4个百分点。也就是说，作为购房的解释因素，通货膨胀可能真的比实际房价增长表现更为明显，可能是因为通货膨胀经历的变化比实际房价变化更为突出。关键的结论是，个人对过去通胀的敞口，无论是从绝对值还是相对于过去实际房价涨幅而言，都是对租住权选择的有力预测。家庭对过去更高或更低通胀事件的风险敞口的异质性可以解释国家内部和国家之间成为房主的可能性的差异。
MalmendierU,WellsjoAS.RentorBuy?InflationExperiencesandHomeownershipwithinandacrossCountries.TheJournalofFinance,2024.
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本文编辑：杨静雯
