（本文作者陈聪，中信证券基建产业首席分析师）
我们认为降低LPR有助于进一步降低居民置业的资金负担，存量按揭贷款利率的下行不仅有助于居民消费能力提升，更有利于减少提前还贷行为，减弱二手房的抛售压力。延长金融十六条和物业经营贷政策有效期，增加保障性住房再贷款的人民银行出资比例，则有利于打赢保交房的攻坚战，有助于房地产金融秩序的稳定。总而言之，新政有助于刺激居民自住需求释放，有助于维稳房地产市场运行，但房价能否止跌仍然存在不确定性。
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事件：
人民银行行长潘功胜在介绍金融支持经济高质量发展有关情况的新闻发布会上称，央行将降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，并引导贷款市场报价利率（LPR）同步下行。央行将引导商业银行将存量房贷利率下降至新发放房贷利率附近，且预计平均降幅50BPs。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。针对收购存量商品房作为保障性住房的3000亿元再贷款工具，央行的出资比例从60%提升到100%。支持房地产行业融资环境平稳的金融16条和经营性物业贷政策，延期两年到2026年年底。
▍我们预计新发放按揭贷款平均利率降低至3%左右，居民负担显著下降。
根据中国人民银行，2024年6月底，金融机构个人住房贷款加权平均利率为3.45%。考虑到近期按揭定价在稳步下行，且央行政策利率我们预计也会压降LPR约20BPs，我们认为到2024年年底，我国新发放按揭贷款利率将降低到3%左右。假设需要承担100万元按揭贷款的居民因为2024年以来的政策，适用利率下降70个BPs，从3.7%下降到了3%，我们测算相关居民的月供负担有望下降6%（按20年等额本息测算），再配合近期房价下降，这有望增强自住需求释放的可能性。
存量房贷利率的下调有助于减少提前还贷而产生的二手房抛售压力，相关调整对一线城市边际影响可能更大。
在人民银行取消房贷利率下限之后，存量房贷和新发放房贷的定价差异变得更大了，也导致提前还贷行为。此次央行引导商业银行调低存量房贷利率，根据央行的预测，将惠及5000万户，1.5亿人口，平均每年减少利息支出1500亿元。当然，由于不同区域的按揭定价差异比较大，北上广深的一线城市存量按揭贷款利率定价最高，所以房贷政策调整对一线城市居民的边际影响可能更大。我们认为一小部分居民为了提前偿还高定价的按揭贷款可能加速卖出二手房，存量房贷利率调整之后，这种被动卖房的行为可能减少。
全国性商业住房贷款不再区分首套房和二套房，符合房地产市场供求形势的新特点。
由于此前已经显著放宽了首套房的认定标准，故在按揭贷款中的二套房比例较低，我们估计在10%以内。降低二套房的首付款比例的实际影响相对有限，但匹配了房地产市场供求关系已经发生变化的新形势和新特点。我国的房屋从总体上来看已经不再紧缺，我们认为没有必要在全国范围限制居民购置第二套房屋。
▍根据市场的实际情况调整保障房再贷款政策，延长金融十六条和物业经营贷政策的有效期，这有利于打赢保交房的攻坚战，也有助于金融市场平稳健康发展。
2024年5月央行推出了再贷款支持收购存量商品房作为保障性住房的政策。但由于各地租金下行，保障性租赁住房回报有限等多方面原因，截至目前3000亿元再贷款落实比例不高。我们认为，增加央行出资比例，有助于进一步降低商业银行开展此项业务的成本负担，虽然可能减弱了再贷款的撬动资金总体规模，但有助于尽快推动再贷款工具落到实处。物业经营贷款和金融十六条对房企维持在项目层面必要的资金流入关系重大，也切实关乎保交房工作，此次延期在情理之中。我们认为，保交房不是保在建，保交房针对的是有交付义务的项目后期的顺利竣工交付，不涉及已开工未销售部分，更不涉及未开工的土地储备。大多数资金困难企业的预收账款科目在2024年中期已经大幅下降，我们对保交房攻坚战的顺利收官保持乐观看法。
风险因素：
房价还在继续下行，居民已经形成了房价下行的预期，且预期可能自我强化，这种预期可能进一步压低企业的销售回款，从而影响政策发挥作用。政策总体的边际变化，从利率、首付比例等因素来看，程度上不及2024年5月；尽管政策存在累积效应，且政策储备仍然充足，但政策效果有不及预期的风险。
▍交易量复苏较为确定。
房价能否止跌仍然存在不确定性，企业层面的融资正向项目层面转型，故而拿地和开发投资也受到一定影响。相比之下，存量房和新房市场的交易规模复苏更具确定性，存量房换手和新房交付之后的装修还受到以旧换新政策的鼓励。我们认为在房地产产业链中最受益于政策出台的是交易和装修的服务商。当然，如果房价能在2024年年底企稳，房地产金融新政对地产行业多层次影响评估我们认为一些具备核心城市土地储备的龙头开发企业也在价值投资的区间。
（本文仅代表作者个人观点）
