观点指数越秀商管和凯德新项目亮相，金融、专业服务、TMT仍是需求主力
聚焦项目所属区域产业发展，商办运营商在企业生态聚集、服务客户生态等方面有独到经验，助推旗下项目实现稳定经营。第二季度，金融业、TMT、专业服务业、制造业、贸易和零售类行业成为一线城市甲级写字楼租赁市场的成交主力。
新世界发展退出深圳前海办公楼，世茂深港国际中心将易主中信信托
期内小额商办资产交易占比较高，办公物业大单交易市场仍较为理性。超10亿元的交易标的包括新世界发展于深圳前海办公楼30%的股权以及星光耀广场2期1号楼，买方分别为周大福和河南国资。
办公空间服务商走向多元化，写字楼市场以价换量趋势仍存
今年以来，联合办公企业扩张的动作放缓，更多聚焦于运营管理能力的提升。办公市场表现上，一线城市甲级写字楼空置率出现企稳信号，以价换量的市场环境下，写字楼租金继续下探。
越秀商管和凯德新项目亮相，金融、专业服务、TMT仍是需求主力
期内，包括越秀商管、凯德集团在内的企业有全新写字楼产品亮相。
7月，武汉越秀国际金融中心写字楼（简称武汉越秀IFCT5写字楼）正式启动招商，包括约130平方米到2700平方米的多元空间。
武汉越秀IFCT5写字楼高330米，将打造为华中区域核心金融企业总部、高成长性独角兽企业及高端金融服务型机构的集聚高地。
写字楼所属项目——越秀·国际金融汇是越秀地产开发打造、越秀商管运营的“国金”系列产品线，总建筑面积约100万平方米，集高端住宅、超甲级写字楼、购物中心、高端公寓和华中首家丽思卡尔顿酒店等复合业态于一体，是越秀商管首个走出广州的“国金”系列产品。
其中商业部分武汉越秀IFC国金天地已于去年6月28日全面开业，开业期间吸引超30万客流、超1200万总销售额，为写字楼入驻企业及周边客群带来美食、休闲、娱乐、购物一站式消费体验。
凯德于7月17日正式亮相的凯德·汇新大厦属于城市更新项目，由早前收购的“北京苏宁生活广场”升级改造而成。
项目位于朝阳区慈云寺桥东北角，紧邻东四环，整个建筑包括高区塔楼及A、B、C三座裙楼，总建筑面积9.7万平方米，可以满足分层、独栋整租等多元化需求。项目在2,000平方米的共享空间内引入奕桥Bridge Lounge和奕桥Bridge GO！两条产品线，为租户提供灵活办公解决方案。
项目包括有1.1万平方米的商业空间，引入了星巴克、Grid咖啡、阳坊胜利、超级猩猩、华为等餐饮、健身、3C品牌，满足日常办公、生活需求。
武汉越秀IFCT5写字楼和凯德·汇新大厦均重视绿色办公理念，推进绿色低碳发展。前者已先后获得LEED新建建筑金级认证和国家绿建二星荣誉，后者于今年1月获LEED铂金认证。
值得一提的是，写字楼租赁活动并非简单地为企业提供办公空间，更多需要多方协同，为入驻企业构建集成式、高密度、场景化的商务楼宇服务生态，这也对写字楼运营商的运营管理能力提出了更高的要求。
聚焦项目所属区域产业发展，商办运营商在企业生态聚集、服务客户生态等方面有独到的经验，助推旗下项目实现稳定经营。
举例来说，南京中海广场作为鼓楼滨江区域板块内唯一的甲级写字楼项目，锁定法律行业客户，打造以“法律行业产业链 法律服务”为主导的产业结构，产业集聚效应显著。
目前，项目A座写字楼租户中，法律行业企业占比超50%，入驻法律行业企业包括泰和泰律所、云德律所、联合律所、百圣律所利安达、众智工程咨询、乐融等，大型国央企占比约20%。
写字楼租赁活动及租户结构上，包括招商蛇口、瑞安办公在内的多个商办运营商有最新的数据披露。
今年上半年，招商商管深圳区域写字楼业务部成交面积达45488.11平方米。目前，其在深圳蛇口片区的写字楼集群租户聚焦在科技、贸易、金融、能源、船运等五大核心行业，包括苹果、今日头条、IBM、斯伦贝谢石油等龙头企业已进驻。依托政策和蛇口片区资源联动，未来将吸引更多总部经济、科技服务等行业的优质企业。
上半年，瑞安办公旗下写字楼物业组合新增签约的总面积超18万平方米，其中上海项目（包括瑞安广场、企业天地5号、太平洋新天地商业中心、瑞虹企业天地、虹桥天地办公楼、创智天地、INNO创智、鸡寿坊）新增签约总面积约15.9万平方米。
从租户结构来看，上半年内新增签约财富世界500强企业共计6家，签约总面积约1.9万平方米，财富中国500强新增签约5家，租户需求为重年月商办与办公空间发展报告总面积为2.2万平方米，福布斯全球企业2000强新增签约14家，总面积为8.7万平方米。
另外，2023年全年，卓越商办新拓超230家合作伙伴，入驻客户世界500强/中国100强占比超25%。
从行业角度来看，第二季度，金融业、TMT、专业服务业、制造业、贸易和零售类行业成为一线城市甲级写字楼租赁市场的成交主力。
数据来源：戴德梁行，观点指数整理
戴德梁行数据显示，北京租赁市场成交主力占比前三的行业分别为金融业、TMT和专业服务业，分别占所有行业总成交面积的33.8%、25.5%和20.3%；上海占比前三的行业分别为专业服务业、制造业以及TMY行业，占比分别为44.6%、23.1%和15.2%；广州占比前三的行业分别为TMT、专业服务以及贸易和零售，所占比重分别为30%、21.9%和12.1%；深圳占比前三的行业分别为金融业、专业服务业以及TMT，占比分别为33.2%、24.5%以及22.6%。
可以发现，专业服务业以及TMT行业市场需求较大，在一线城市甲级写字楼租赁市场中均占据较高的比重。
商办资产交易市场上，据观点指数不完全统计，期内共计发生6宗办公资产交易案例，交易总金额为41.08亿元。对比上个报告期，交易总金额出现下滑，期内小额商办资产交易占比较高，办公物业大单交易市场仍较为理性。
资产出售方包括新世界发展、华发股份、复星等。
城市分布上，上海是商办资产交易最为频繁的城市，共计录得2宗，交易总金额为100亿元，交易标的包括三盛宏业大厦和星光耀广场2期1号楼。
据第一太平戴维斯披露，今年上半年中国主要城市大宗交易市场总交易额约709亿元，其中办公业态成交占比42%。
城市分布上，上海大宗交易市场录得73宗成交，总交易额约438亿元，同比上涨约9%，上海优质资产仍受投资者的青睐。
企业在上海商办资产交易方面也有不错的成绩。据绿地集团官微披露，今年上半年，其完成超15宗商办大单交易，绿地外滩中心、吴江绿地中心商办等项目销售亮眼。
包括绿地集团在内，房开企业正在稳步推进资产去化工作。举例来说，陆家嘴集团官微披露，上半年，稳步开展大宗资产交易、物业租售以及工程建设工作，守住了公司基本盘。早前万科表示，坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。
随着越来越多的企业将办公资产投放于交易市场，买方迎来更大的议价空间。除此之外，商办资产拍卖也较为热闹。比如祥生杭州总部房产即将拍卖；协信上海总部大楼等项目最终因无人出价，流拍收尾；北京奈伦大厦拟被拍卖，起拍定价为6亿元。
值得一提的是，近期世茂股份发布公告称，于近日收到了北京市第三中级人民法院《执行裁定书》等文件。文件中提及，因世茂深港国际中心，一拍、二拍均因无人竞买流拍。二拍流拍后，中信信托申请以二拍保留价104.35亿元(扣除其垫付的执行费、评估费、预留工程款)，按照抵押及查封顺位抵偿被执行人在988、989、1141号案件中所负债务。中信信托关于以涉案不动产抵债的请求，法院照准。
也即世茂股份将失去这个原规划为“中国第一高楼”的世茂深港国际中心，由中信信托接盘。
该巨无霸资产由于体量太大、自持年限要求等因素，资产盘活仍有一定压力。
数据来源：观点指数不完全统计
期内最大额的交易由河南国资创造。7月1日，上海豫园股份发布公告称，全资子公司上海星耀房地产发展有限公司作为卖方，与上海汇融东方科技发展有限公司（买方）签署一系列交易协议，拟向买方出售星光耀广场二期1号楼及部分车位所有权/使用权，交易总金额约15.15亿元。
其中星光耀广场二期1号楼房屋所有权交易均价为24800元/平方米，对价款为14.79亿元。项目位于上海市普陀区，建筑楼高30层，可售面积合计59632.51平方米。地下车位总交易对价为3600万元。
上述资产原属复星系，目前已完成出售，买方为上海汇融东方科技发展有限公司，交易总金额约15.15亿元。
观点指数从天眼查获知，买方汇融东方于今年5月17日成立，注册资本3.5亿元，由河南投资集团有限公司100%持股，实际控制人为河南省财政厅。
另外，期内超10亿元的大额商办资产交易标的还包括深圳前海周大福金融大厦。6月26日，新世界发展披露，出售天得发展有限公司的30%股权，卖方为新世界发展间接全资附属公司，买方为周大福企业全资附属公司，交易价格约为14.4亿元。
于公告日，买方及卖方分别持有目标公司70%及30%权益。所出售物业为位于深圳前海深港合作区的前海周大福金融大厦。
公告披露，项目于去年8月落成，由一栋43层高的办公大楼（包括3层防火层和5层零售购物广场）以及停车场组成。商业部分楼面面积约为2.63万平方米，办公室部分楼面面积约为9.94万平方米。截至5月31日，两者出租率分别为33%和37%。
新世界发展表示，出售事项是释放该物业投资价值的良机，可以套现现金资源，藉以改善集团的资金流动并加强财务状况。
期内观点新媒体在与联合办公企业交流过程中发现，目前联合办公企业发展走向差异化。
举例来说，BEEPLUS的模式主要是国企持有民企运营，目前总共有四条产品线，包括3.0产业中心、政企中心、写字楼产品线以及产业社区。
写字楼产品线是当前力推的。区别与传统写字楼运营商，BEEPLUS的理念是，写字楼要做产品组合。比如一栋5万方的写字楼，1/3拿出来做精装，让企业实现拎包入住，1/3是简装，定位比前者低一点；剩余的1/3是毛坯，供企业定制。
另外，在产业社区产品线上的突破是3.0＋2.5的产业混合业态，在一栋楼里楼上是拎包入住的3.0，即研发在楼上，楼下是2.5的生产厂，包括车间。混合业态也是BEEPLUS今年重大的战略。
创富港则坚持传统业务模式，在小微企业市场上优势明显，主要服务于极小及微小企业，入驻企业的规模平均是2-5人。服务的目标客群，一定程度上也决定了企业入驻的物业类型。创富港聚焦于一线城市的乙级写字楼项目，目前深圳的项目是占比最大的。
与多数联合办公企业不同的是，目前创富港基本不考虑进入产业园区，针对该物业类型更多的是运营管理输出，为园区的数字化赋能。
可以明显看到，两者在入驻物业选择、目标客群、产品打造等多方面存在明显差异，体现了企业的不同发展方向。
观点指数注意到，今年以来，样本企业扩张动作放缓，更多聚焦于运营管理能力的提升。比如创富港在交流过程中表示，目前正处于增长最缓慢时期，规模年增长在10%左右。WeWork中国表示，今年没有定下具体扩张目标，公司主要关注营收、整体的盈利。
期内仅IWG和创富港有外拓动作。
近日，IWG集团先后与南京中芬合作交流中心、上饶高铁经济试验区以及湘潭高新集团达成合作签约，将在南京、上饶以及湘潭三城落地全新办公空间产品。其中全新雷格斯（Regus）办公空间将落地上饶高铁经济试验区贪玩文娱产业园，与南京中芬合作交流中心签约的全新Spaces办公空间计划于今年第四季度推出。
创富港在深圳和香港两地新拓共享办公空间产品，分别位于现代商务大厦31楼和幸福中心10楼，预计将于今年8月1日和8月15日先后入市。
在新店开业上，创富港在深圳的A8音乐大厦5楼、美丽AAA大厦8楼等办公空间产品也于近日入市。
总体而言，目前包括BEEPLUS、创富港、IWG、WeWork中国等在内的联合办公企业的发展走向理性，正在探索和打造企业独有优势。
从戴德梁行披露的数据来看，今年上半年北京和广州甲级写字楼市场空置率稳中微降，而上海和深圳甲级写字楼市场空置率继续攀升，涨幅有所收窄。整体来看，一线城市甲级写字楼空置率出现企稳信号，以价换量的市场环境下，写字楼租金继续下探。
具体来看，二季度北京、上海、广州及深圳甲级写字楼市场空置率分别录得18%、15.79%、18.1%以及27.2%。环比一季度，分别下滑0.3个百分点、微涨0.02个百分点、下滑0.3个百分点以及上涨0.2个百分点。
值得一提的是，上海和深圳两城空置率上升幅度相较一季度均有所收窄。整体来看，四城空置率变动幅度不大，甲级写字楼空置率出现企稳信号。
租金表现上，第二季度，北京写字楼租金水平继续保持首位。北京、上海、广州及深圳甲级写字楼市场的平均租金分别录得279.2元/平方米/月、268.8元/平方米/月、142.5元/平方米/月以及176.6元/平方米/月。
北京、上海、广州及深圳租金均出现不同程度的环比下跌，下滑区间在2.46%到3.96%不等，对比第一季度下跌幅度有所收窄。不过，四城租金水平已连续多个季度下跌，写字楼租赁市场延续以价换量的趋势。
